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사진은 경기도 성남시 분당구 일대 아파트단지 모습. 

1월 중순부터 새로 취급하는 주택담보대출 등은 중도상환수수료가 절반으로 줄어든다. 또 6월부터는 준공한지 30년 넘은 아파트는 안전진단없이도 재건축 사업을 할 수 있게 된다. 7월에는 은행에서 돈을 빌릴 때 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 실시된다.

부동산R114는 이같은 내용을 담은 ‘2025년 달라지는 부동산 제도’를 10일 소개했다.

■ 1월 대출 중도상환수수료 50% 인하

주요 시중은행의 주택담보대출과 신용대출 중도상환수수료가 절반으로 줄어든다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중간에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용이다. 시중은행 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 단, 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.

또 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 계산시 1주택자로 간주해 1세대 1주택 특례를 적용 받는다. 인구감소지역에서 광역시는 제외된다. 부산의 인구감소지역 3곳도 해당이 안된다. 인구감소지역은 공시가격 4억원 이하의 주택이 대상이다. 비수도권 미분양주택은 전용면적 85㎡이하, 취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우다.

또 신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 완화했다. 기존에 부부 합산 연소득 1억 3000만원에서 2억 5000만원까지 3년간(2025~2027년) 완화한다. 구입자금 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건은 그대로 유지된다. 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에게만 해당된다.

이와 함께 연소득 7000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40%한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다.

■ 2월 민간 도심 공공주택 복합사업 시행

도심복합사업은 도심에 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 것이다.

그동안 LH와 같은 공공이 사업 시행자로 참여했는데 이번에 민간 중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 즉, LH 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다.

■ 6월 안전진단 없이 재건축 가능

준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 된다.

이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다. 더욱이 재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 온라인투표도 가능하도록 했다.

■ 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다.

1단계는 2024년 2월, 현재 시행중인 2단계는 2024년 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 2025년 7월(잠정)이 될 가능성이 크다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며 스트레스 금리는 1.5%P(예상)다.

■ 연내 주택드림대출 출시

청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저금리로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 이용할 수 있다.

2025년부터 모든 공공주택의 바닥 두께를 기존보다 4cm 올리고(21cm→25cm), 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준 1등급 수준(49dB→37dB 이하)을 적용한다.

착한 임대인 제도가 연장된다. 소상공인의 상가 임대료를 인하한 건물주를 대상으로 임대료 인하액의 최대 70%를 세액공제 해주는 착한 임대인 제도를 2025년 12월 31일까지 연장한다.

숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금을 부과하는 시기를 2025년에서 2027년 말까지 늦춘다. 생숙이 이행강제금을 내지 않으려면 숙박업 신고를 하거나 오피스텔로 용도 변경을 해야 한다. 2025년 9월까지 숙박업 신고 및 용도변경을 예비 신청한 소유자에 한해 2027년 말까지 이행강제금을 부과하지 않기로 했다.

조은경 기자