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[경제] 상가·주택 임차인 권익 대폭 강화…부동산 시장 왜곡 우려도

부동산 | 10-19 17:23

(서울·세종=연합뉴스) 서미숙 윤종석 기자 = 법무부가 19일 상가와 주택 임차인을 보호하기 위한 제도 개선을 본격 추진한다고 밝혀 부동산 시장에 미칠 파장이 주목된다.

법무부는 이날 '법무행정 쇄신방향'을 발표하면서 상가와 주택 임차인을 보호하기 위한 입법을 추진한다고 밝혔다.

법무부는 우선 연내 상가건물임대차보호법 시행령을 개정해 '환산보증금' 기준을 올리고 상가 임대료 인상률 상한은 낮출 방침이다.

환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 법의 적용 범위를 결정하는 기준이 되는데, 법무부는 환산보증금 기준을 올려 전체 상가임대차 계약의 약 90% 이상까지 법적 보호를 받게 할 계획이다.

상가 임대료 인상률 상한은 현재 9%이지만 이를 더 낮추는 방안이 검토되고 있다.

이와 함께 법무부는 내년 이후 상가건물임대차보호법을 개정해 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 기존 5년에서 10년으로 2배 연장하는 방안을 추진한다.

법무부는 철거나 재건축 시 강제퇴거 등으로 인해 임차인이 피해를 보지 않도록 사업 절차를 강화하고 임대인의 책임을 강화하는 방안도 연구하고 있다.

권리금 보호 대상에 전통시장을 포함하는 방안도 검토된다.

법무부 관계자는 "올해에는 우선 법 시행령 개정으로 가능한 환산보증금 기준 인상과 상가 임대료 인상률 상한 인하 등을 추진하고, 나머지 내용은 임대인의 권리가 과도하게 제한되지 않도록 내년 이후 관계기관과 협의 등을 통해 구체적인 도입 방안을 검토할 것"이라고 말했다.

상가 계약갱신청구권 기간이 연장되고 권리금 보호 대상이 전통시장으로 확대되면 상가 임대 기간이 늘어나고 권리금을 떼일 염려가 줄어든다는 점에서 임차인 보호에 도움이 될 전망이다.

그러나 이로 인해 상가 권리금 인상 등의 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 있다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "과거 상가임대차보호법 개정으로 권리금이 임대차 보호 대상에 들어가면서 권리금이 '양성화'되는 효과가 생겼고, 이로 인해 신규 창업을 원하는 상인들의 부담이 커진 바 있다"며 "권리금 보호 대상이 확대되면 그만큼 권리금과 임대료 인상에 따른 신규 진입장벽이 높아지는 부담이 있을 것"이라고 말했다.

또 계약갱신청구권이 최장 10년으로 늘어날 경우 임차인이나 업종 등을 바꾸고 싶은 임대인의 권리가 축소됨에 따라 상가 임대사업이 위축될 것이라는 전망도 나온다.

이와 함께 법무부는 주택 임차인 보호를 위해 국토교통부와 협의해 주택임대차보호법 등 법령을 개정하는 방안도 추진한다고 밝혔다.

법무부와 국토부는 임차인의 계약갱신청구권제와 임대료 인상률 상한제를 단계적으로 도입할 방침이다.

양 부처는 제도를 도입하기 전 주택 임대차 시장의 실태를 제대로 파악하기 위해 통계 구축이 선행돼야 한다고 판단하고 있다.

이와 관련, 국토부는 자발적인 임대사업자 등록을 유도하기 위해 인센티브를 강화하고 여러 부처에 흩어져 있는 임대차 관련 통계를 취합하는 통합시스템을 구축하는 방안을 추진 중이다.

국토부는 내달 발표할 '주거복지 로드맵'을 통해 계약갱신청구권 등의 단계적 도입 방침을 다시 밝힐 예정이다.

주택 전·월세 상한제에 대해서는 임대인이 임대료를 마음대로 못 올려 주거안정에 도움이 될 것이라는 의견과 함께 단기적으로 전셋값이 급등할 것이라는 우려도 만만치 않다.

과거 1989년 주택임대차보호법 개정으로 주택 임대차 계약기간이 1년에서 2년으로 늘어났을 때도 전셋값은 그해에는 17.5%, 이듬해에는 4개월간 20.2% 뛰는 등 평균 16.8% 폭등한 바 있다.

부동산 전문가는 "현재 전세시장이 안정돼 있고 입주물량이 많은 곳은 가격이 하락하는 상황에서 '5% 인상룰'이 생기면 오히려 전셋값이 더 오르는 빌미가 될 수도 있다"며 "장기적으로는 임대수익률 하락으로 주택 임대사업자가 감소하고, 이 경우 전·월세 불안을 가져올 수 있다"고 말했다.

banana@yna.co.kr

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