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2026.10.28 기상청GO

[경제] 청약규제 없는 남양주 등 민간택지에 '양도세 중과' 불똥

부동산 | 10-10 09:27

고양·남양주·하남 '청약조정지역' 청약규제와 세금 적용지역 달라 논란
"청약규제는 공공택지, 세금·대출 규제는 전체 지역에 적용한 탓"

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 경기도 남양주시 도농동에 거주하는 주부 박모(38) 씨는 최근 이 동네 아파트를 사러 중개업소를 찾았다가 "양도소득세 비과세 요건을 적용받기 위해선 2년 이상 거주를 해야 한다"는 말을 듣고 깜짝 놀랐다.

1가구 1주택자 양도세 비과세 2년 거주 요건이 '청약조정지역'인 공공택지에만 해당되는 줄 알았는데 민간택지에 있는 주택에도 적용된다는 것이다.

이 지역 민간택지 주택은 공공택지 주택과 마찬가지로 내년 4월부터 적용될 양도세 중과 규제도 적용받게 된다는 사실을 알고 당혹했다.

박씨는 "남양주시의 경우 애초 청약조정지역이 공공택지로 한정돼 있어 양도세 비과세 2년 거주 요건이나 양도세 중과 등도 공공택지에만 적용되는 줄 알았는데 민간택지에도 다 적용된다고 하니 이게 무슨 날벼락인지 모르겠다"며 "여기는 과열 지역도 아닌데 이상하다"고 말했다.

8·2 부동산 대책으로 청약조정지역내 양도세와 대출 규제가 대폭 강화된 가운데, 경기와 부산 일부 지역에서 분양권 전매제한 등 청약 규제가 적용되는 '청약조정지역'과 양도세 중과 등 세금 규제가 강화되는 '청약조정지역'의 범위가 달라 논란이 일고 있다.

국토교통부는 지난해 11·3 대책에서 청약과열로 인한 집값 상승을 막겠다며 서울 전역과 경기 일부 공공택지, 부산 해운대구 등 37곳을 '청약조정지역'으로 묶고 청약 1순위와 분양권 전매제한 등의 규제를 강화했다.

올해 발표된 6·19 대책에서는 3곳이 늘어 서울과 경기 과천·성남·하남·고양·화성 동탄2·남양주·광명시 등 7곳, 부산 해운대·연제·수영·동래·남·부산진구와 기장군 등 7곳, 세종시 등 총 40곳으로 청약조정 대상지역이 확대됐다.

그러나 이 가운데 하남시와 고양·남양시 등 경기지역 3곳은 '화성 동탄2(신도시)'처럼 청약조정지역이 시 전체가 아닌 공공택지의 주택으로 한정돼 있다. 반대로 부산 해운대·연제·수영·동래·남·부산진구 등 6곳은 민간택지만 청약조정지역으로 묶여 있다.

그런데 기획재정부는 8·2 대책으로 '청약조정지역' 내 양도세를 강화하기로 하면서 국토부가 정한 청약조정 지역보다 적용 범위를 확대해 관할 시와 구 전체 지역 주택을 대상으로 삼았다.

청약조정지역 내 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건에 2년 거주를 추가하고, 2주택 이상 보유자에 대해 양도세를 중과하기로 한 조치가 공공·민영택지 구분 없이 시 또는 구 관내에 있는 모든 주택에 적용된다는 것이다.

서울과 세종·성남·광명 등지는 시 전체가 청약조정지역에 묶여 있어 결과적으로 청약이든 세금이든 동일 지역에 규제가 가해진다. 그러나 당장 하남·고양·남양주시의 비(非)공공택지에 있는 주택 보유자들은 비상이 걸렸다.

지난달 12일 소득세법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하면서 공공택지가 아닌 민간택지 내 1가구 1주택자도 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 반드시 2년을 거주해야 하기 때문이다.

올해 말 소득세법 개정안이 원안대로 통과되면 내년 4월부터는 2주택 이상자의 양도세도 중과된다.

지난해 분양된 다산신도시의 한 아파트 모델하우스 모습[연합뉴스 자료사진]

당연히 8·2 대책에서 밝힌 '청약조정지역'을 '공공택지'로 생각했던 지역 주민들 사이에는 불만이 터져 나온다.

이들 지역에선 청약 1순위 제한과 분양권 전매제한 등 청약규제도 없는데 느닷없이 2년 거주요건과 양도세 중과라는 철퇴를 맞은 셈이다.

이러한 바뀐 기준은 세금뿐만 아니라 대출에서도 적용되고 있다.

기획재정부와 금융위원회는 앞서 6·19 대책을 통해 청약조정지역 내 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 강화하면서 국토부의 청약조정지역 범위가 아닌 시 전체 주택에 대해 대출 규제를 강화했다고 밝혔다.

기재부는 "국토부의 청약 규제는 공공택지처럼 과열이 우려되는 지역의 분양주택에 한정해 적용할 수 있지만 기존 주택도 포함하는 세금이나 대출 규제는 공공택지와 아닌 곳으로 구분해 다르게 적용하기 어렵다"며 "공공택지에 있는 기존 아파트는 양도세가 중과되는데 바로 옆에 있는 아파트는 민간택지라는 이유로 양도세 중과 대상에서 제외할 순 없다"는 입장이다.

국토부 관계자는 "양도세 중과와 대출 규제 대상을 공공택지로 한정하면 민간택지의 주택에 풍선효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

그러나 애초 정부가 '핀셋규제'를 하겠다며 청약과열과 집값 상승 등 우려가 있다고 판단되는 곳만 청약조정지역이라는 경계로 묶어 놨는데, 세금·대출 규제는 과열 우려가 없는 곳까지 확대 적용하는 것은 과도한 조치라는 지적이 나온다.

공공택지가 아닌 남양주시 퇴계원면의 전용면적 84㎡ 아파트는 시세가 2억4천만∼2억9천만원 선인데 비해 공공택지인 다산신도시내 같은 주택형은 지난해 프리미엄을 제외한 당시 분양가만 3억7천만∼4억원에 달했다.

고양시의 경우 공공택지인 지축지구의 분양가는 3.3㎡당 1천500만원 선인데 공공택지가 아닌 고양 덕양구 주교동의 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 640만원 안팎에 그친다. 주교동의 주택은 시세가 지축지구의 절반에도 못미치는 지축지구 주택처럼 양도세 중과가 되는 것이다.

한 부동산 전문가는 "정부가 '풍선효과'를 지나치게 우려한 나머지 청약조정지역의 의미가 확대 해석되는 것을 서로 묵인한 게 아닌가 싶다"며 "서민들의 피해는 무시한 행정편의적 발상"이라고 지적했다.

건설업계의 한 관계자는 "애초에 청약조정지역이라는 것이 청약과열을 막기 위해 도입한 제도인데, 6·19와 8·2 대책에서 대출 규제와 양도세 중과 등의 규제 대상을 청약조정지역으로 잡은 것부터가 무리가 있다"며 "청약규제는 청약조정지역으로, 기존주택에 대한 세금이나 대출 규제는 투기과열지구나 투기지역으로 한정했어야 맞을 것 같다"고 말했다.